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負担金０円の理由
任意売却業者の中には「手数料は無料です」というような表現をする会社もございます。 正確には違います。表現の方法としては「負担金はありません」が正解かと！ 一般的に任意売却の場合、ローンを滞納している状況下において、不動産売却にかかる仲介手数料や管理費の滞納分などは捻出できないケースが多いのです。...
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任意売却した場合の遅延損害金
住宅金融支援機構での任意売却を行う際に機構側に必ず提出する書類があります。 それは「任意売却に関する申出書」という書類で、その中に延滞損害金についての記述があり「延滞損害金については減額又は免除していただくようあらかじめお願いします」とういう内容のもの･･･...
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任意売却のご相談は来店不要です
お客様が任意売却の事を調べる際、インターネットを利用されるケースが多いと思われます。最近では多くの業者が取り扱うようになりましたが、その中には任意売却の相談はアポイントが必要だったり、来社が必要な業者もございます。 それには理由があり、 ①電話相談しようにも電話した先には相談員が存在しないケース ②連絡先が任意売却業者ではなくポータルサイトのケース が上げられます。...
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住宅金融支援機構の任意売却での引越代について
住宅金融支援機構の任意売却では、以前は認めていた債務者の引越代を、数年前から特別な場合を除き一切認めなくなりました。 ここ数年で住宅金融支援機構の任意売却のページに記載された引越代の記述について以下のような変化があります。 ①7,8年前のホームページの記述には 「お客様に引越費用をお渡しできる場合があります」 ②次の表記は 「破産などやむをえない事情ある場合」の条件付き。...
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任意売却の価格はどう決まるか？
任意売却で販売する不動産の価格は誰がどのように決めているのでしょうか？ 任意売却ではない一般の物件に関しては売主の意思が尊重されます。仲介業者が2,000万と査定しても、売主が2,200万で売りたいと言えば、業者も「では、お断りします」とはならないでしょう！その価格で購入者が現れなくても売主の希望額なので問題はありません。...
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任意売却かどうかの見極めが大事
不動産を売却する際に、「売却代金が借入残高を下回り債務が残るか」それとも「売却代金で全額返済できるのか」が債務者にとっては重要なポイントとなります。 任意売却の業者の中には、債務者からの相談の際に期限の利益を喪失させるため「住宅ローンの支払いを全て止めて下さい」とアドバイスされる業者さんもおります。しかし、前述の全額返済なるケースではこのアドバイスは債務者の不利益に繋がるので注意が必要です。...
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税金の滞納に注意！
任意売却を行う上で注意しなければならないのが、市県民税や固定資産税・健康保険料などの税金納付です。 ローンの返済がきつくなると、どうしても税金関係から滞納が始まります。そして、数ヶ月滞納しても法的手続きに移行しないため、支払を後回しにされてる方も多いようです。...
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任意売却後の返済額
任意売却をされた場合、私の経験上から売却後に残債が残ってしまうケースがほとんどです。 債務をなくすには、債務整理をするか時効を迎えない限り残債が消えることはありません。...
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ローン残高に合わせて価格を決めていませんか？
相談いただいたお客様で「大手の仲介業者に依頼し１年以上販売しているが売れない」というお話しがありました。よくよく調べると実勢価格より３割ほど高い価格･･･ なぜ、売れない数字で販売しているのか？答えは簡単！「ローンの残高に諸費用分を乗せた価格」になっているからなのです。 大手仲介業者の中には任意売却を扱わないケースもあり、売れないのを承知で販売しているのでしょう！...
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任意売却後の遅延損害金は気にしない
ローンを滞納され期限の利益を喪失や代位弁済が行われると、借入残高に対して14.6％の遅延損害金が加算されます。任意売却を行った後、残債が残ってしまった場合に債務者にとっては気になる数字です。仮に売却後500万円残ったとすると、損害金だけで年間73万円となります。月に換算すると6万円以上･･･ しかし、このような計算をしても机上の空論、一生かけても終わらない損害金に悩んでも意味がありません。...
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販売中事例を参考にする危険性
任意売却を行う際に債権者の価格の同意が必要となりますが、私たちの重要な仕事がこの価格交渉にあります。しかし、債権者に価格の根拠をいくら説明しても応じないケースが多々あります。それはどのようなケースか？...
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お引越は急ぐ必要はない！
任意売却の依頼をすると、すぐにでもご自宅から退去しなければいけないと思われている方もいらっしゃいます。任意売却を行う債務者は、ローン返済が停止している状態なため、引け目を感じ「ローンを払ってないから早く退去するのが当然」と考える方も！...
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債務超過の額は重要ではない
先日、当センターにお問い合わせされたお客様が、他の不動産会社に相談したところ「残債額2,000万円で売却査定額が1,000万以下のため、価格差が開きすぎて任意売却はできません」と断られたとの話。このような対応は、その担当者が任意売却について理解が浅いのか、ただ単に面倒で断ったのか定かではありませんが、根本的な見方が違っているようです。 （参照ページ） 経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる...
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住み続けるなら親族間売買を検討すべき
希望者が多いリースバック 当社に問い合わせ頂くお客様の中で、現在のご自宅に住んだまま任意売却が可能な「リースバック」を希望される債務者様が増加しております。それは、任意売却を扱う業者のホームページや不動産会社の広告を見ると、集客目的のためか「住んだままで、楽々売却可能」というようなユーザーから誤解を受けそうなコメントなどが要因とも考えられます。...
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問題の先送りは問題が大きくなるだけ
今、お客様の置かれている状況はどの段階でしょうか？ １．現在、滞納はしていないが将来の返済に不安を抱えている。 ２．滞納が始まって１～2ヶ月程度。 ３．既に３ヶ月～6ヶ月経過し、期限の利益を喪失してしまっている。 ４．保証会社又は債権回収会社から通知書が届いている。 ５．裁判所から「競売開始決定通知書」が届いている。 ６．物件調査のため裁判所の執行官が訪れた。...
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任意売却後の残債に対する誤解
任意売却を行う場合、ほとんどのケースで完済できず債務が残った状態での売買となります。債務者の方には、残債に関してちょっとした誤解をされているお客様もいらっしゃいます。 ■残った債務額を改めてローンを組み直す必要があると思い込んでいる方 ■売却後の返済額は決まった額を支払うと思われている方。...
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離婚後の住宅ローン問題で多いケース
現代では3組に1組が離婚する時代となりました。一戸建の場合、向こう三軒両隣で2組も離婚する割合となります。実は、この記事を書いている私自身も離婚経験者であります。 そこで離婚協議の中で後々トラブルの要因となるのがこの住宅ローンの問題です。離婚が成立しても、自分か相手方のどちらかが従来の家に住み続けるパターンは多いかと思います。 当センターで、特に多い相談ケースとして以下の場合が有ります。...
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「任意売却に関する申出書」とは
住宅金融支援機構の住宅ローンを契約されている方も沢山いらっしゃいますが、そのローンを６日月滞納し期限の利益を喪失すると、機構が委託したサービサーと言われる債権回収会社からお便りが届きます。 一般的には次の３社の中の１社から届きます。 ● エム・ユー・フロンティア債権回収 ● 住宅債権管理回収機構 ● 日立キャピタル債権回収 ＜参照ページ＞ 住宅金融支援機構の任意売却...
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