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「任意売却に関する申出書」とは
住宅金融支援機構の住宅ローンを契約されている方も沢山いらっしゃいますが、そのローンを６日月滞納し期限の利益を喪失すると、機構が委託したサービサーと言われる債権回収会社からお便りが届きます。 一般的には次の３社の中の１社から届きます。 ● エム・ユー・フロンティア債権回収 ● 住宅債権管理回収機構 ● 日立キャピタル債権回収 参照ページ ：住宅金融支援機構の任意売却...
View Article任意売却の手順
任意売却を行う際の手順や流れは以下の通りとなります。①～⑪までの期間は金融機関や債権者によって異なりますが、概ね６ヶ月から１年程度、場合によっては１年以上かかる場合もあります。 ①住宅ローンの滞納 ②期限の利益喪失 ③保証会社による代位弁済 ④任意売却の申出 ⑤物件価格の評価と査定 ⑥不動産の販売活動 ⑦購入希望者の購入申し込み ⑧不動産の売買契約 ⑨債権者への配分表提出と稟議...
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マンション管理費は滞納しても大丈夫？
マンションにお住いのお客様の任意売却をお引受けする際に、私どもから必ず管理費等の滞納があるかどうかお尋ねします。 住宅ローンを滞納している場合、管理費も滞納される事も多いのですが、中にはきちんと納められている方もおります。 理由をお聞きすると、以下のような回答が返ってきます。 ・住宅ローンの額に比べても払える額なので払っている ・マンションの管理会社がうるさく催促してくるので...
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任意売却は価格より確実性を重視！
先日、電話相談受けたお客様から「地元の不動産会社に任意売却を依頼したが、購入希望者が現れず競売になった」というお話をお聞きしました。 なぜ売れる価格に値を下げなかったのか聞いたところ、高く売りお金を少しでも残す目的との事。 その会社から、債権者との交渉経緯や任意売却について説明はなかったか伺うと特に聞いてないとの回答････？...
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信用保証協会の任意売却
中小企業の経営者や自営業者なら誰でも承知の信用保証協会ですが、日本の大企業に比べ信用力の劣る中小企業ではその資金調達において大きな味方となります。 日本の36％余りの中小企業が利用し、保証残高がピーク時には30兆円を超える大規模な公的金融機関と言えるでしょう。 この融資のケースでは、一般的にお取引銀行が融資を行い保証協会が保証料を徴収し債務保証を行います。...
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任意売却できないと断られたお客様へ
時おり他社で任意売却が出来ないと断られ当センターへお問い合わせ頂くケースがございます。 それは、本当に任意売却が不可能な場合と、本当は任意売却が可能なのに出来ないと主張するケースがあります。 前者の場合は仕方ないのですが、後者の場合は債務者の不利益につながるので問題です。なぜ、そのような事態になるのか以下に解説しました。 1.依頼した会社が任意売却の専門会社ではないケース...
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任意売却を相談する際の準備
金融機関からの督促や裁判所の競売通知などが届くと、冷静に現状把握ができず、私たちの質問に対して正確にお答え出来ないお客様いらっしゃいます。また、電話相談される方が債務者本人でなく、奥様やお子様などケースも多く、何をどのようにお聞きになりたいのか分らないままお電話相談頂くこともございます。...
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TVなどメディアに出ていれば信用できるのか？
テレビの情報番組でよく取り上げられる「任意売却」「住宅ローンの破綻」「不動産の競売」などのワードを特集に出演している業者をよく見かけます。...
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税金滞納の相談で任意売却はタブー
住宅ローンの返済が困難となり、今後も返済の目途が立たない場合、銀行へ連絡し「毎月の返済ができないので任意売却を考えている」とお伝えするよう当方からアドバイスしております。 しかし、固定資産税や住民税などの市県民税の滞納がある場合、役所への対処は住宅ローンの場合とは違ってきます。 「滞納があるので任意売却をして納付します」とは決して言ってはいけません。それはなぜか？...
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代位弁済通知が届いたら！
一般的に住宅ローンを組む際に、保証会社の保証委託を受け契約しますが、債務者本人が何らかの事由で数ヶ月返済が滞った場合、金融機関は期限の利益喪失した事により、本人に代わって借入の残額を返済することを保証会社へ求めます。これを代位弁済といい、その債権は借り入れした金融機関から保証会社に移りますので、保証会社は債務者に対して求償権を持ちます。...
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借地権付き建物の任意売却
■地代を滞納するとどうなるのか？ 借地権付きの一戸建てを住宅ローンで購入した場合、毎月のローンの支払の他に、土地所有者に対して地代を支払う必要があります。 もし、地代を滞納してしまうと、借地契約の解除条項に該当する可能性があります。 簡単に言うと、借地権部分（更地価格の60～70％）の土地価値が消滅してしまい、建物だけの評価となってしまうのです。...
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任意売却の配分表
任意売却にて販売活動をし購入者が見つかると、その売買価格で抵当権の抹消に応じられるか債権者に稟議をあげてもらいます。その際に、その契約を成立させるために必要な費用等の明細書を債権者に提出するのですが、それを一般的に配分表といいます。では、債権者に認められる費用はどのようなものがあるのか列挙しましたのでご参考まで！ ■不動産業者への仲介手数料（売買価格の３％＋6万円） ■抵当権の抹消費用...
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任意売却する場合の注意点
１．ご本人の意志と関係者の協力 ■ご家族の協力 ご家族には、任意売却は前向きな行動である事の理解と、案内等の立ち会いや片付けなど販売に当たっての協力を求めます。 ■連帯債務者、連帯保証人の承諾 任意売却する場合必ず必要になります。話しにくい事ですが、関係を良好に維持する為きちんと説明しましょう！ ■任意売却業者との意志疎通...
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経験不足の会社に任意売却を依頼するとこうなる
不動産の売値は自由とはいえ！ 不動産会社の営業マンが毎日のように閲覧している「レインズ」という不動産登録サイトがあります。販売物件を確認すると、稀に相場の５割以上高い設定金額の物件を見かける事があります。...
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初めての任意売却、まずは任意売却支援センターにご連絡を
わかるようでわからない任意売却の手続き 住宅ローンが支払えない時の最終手段と言えば、真っ先に推奨されるのは任意売却ではないでしょうか。最近ではインターネットでも積極的に宣伝されているため、聞いたことがあるという方もいるかもしれません。...
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離婚する際は任意売却も速やかに！
近年は夫婦の離婚割合が高い時代ですが、その際の住宅ローン問題は頭の痛い課題です。しかし、その解決を後回しにしてしまうとトラブルになるのが以下の２つの事例です。 1.離婚の時点で、家は元妻と子供が住み続け、住宅ローンを元夫が払う約束をした。...
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任意売却の際に連帯保証人の同意が必要な理由
住宅購入でローンを組む際に、金融機関は不動産担保の他に連帯保証人を要求するケースがあります。 この場合、民法では連帯保証人の保護のため、債権者が担保不動産を安価に任意売却したり、他の価値の低い物件に差し替えたりすることはできないように規定しています。つまり、債権者は担保不動産の価値を維持し減らさないようにしなければなりません。これを債権者の「担保保存義務」といいます。 Copyright...
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なぜ専門業者がいいのか？
住宅ローンの返済に困り自宅の任意売却検討されるお客様の中には、大手不動産会社に査定の見積をとる方もいらっしゃいます。また、知人に不動産をやってるので、そちらに依頼しようか考えている方も・・・ それは決して間違ってはいません。大手の不動産会社は信頼もあるでしょうし、知人なら安心して頼むこともできます。 Copyright Paylessimages,Inc. All Right Reserved....
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親子間売買、親族間売買
「自宅が競売にかかってしまった、何とか住み続ける方法はないものだろうか？」そんな悩みも任意売却で親子間売買、親族間売買で解決できるケースがあります。 Copyright Paylessimages,Inc. All Right Reserved. 一般的に金融機関は親子間売買の住宅ローンは認めてくれません。その理由としては ■保証会社の保証を受けられない。...
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急いで引越して失敗するケース
「急いては事を仕損じる」ということわざがあります。物事を焦り急いで行うと、失敗が起こりやすいという例えです。 これは任意売却でのお引越のケースにも当てはまります。住宅ローンを滞納すると、人によっては「ローンを払ってないのに図々しく住み続けてもいいのか」と引け目に感じ、急いで転居される方もいます。...
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